當兵時期看到軍中月刊永慶房屋的廣告詞寫著：「兩年，圓一個小 老闆的
夢」，打動了莊志成，促使他在退伍後不顧家人反對，加入永 慶房屋成為房
仲。如今，他不只是當年的夢想實踐者，更成為帶領全 台逾1,650家加盟店、掌
管永慶房產集團加盟事業處的總經理。

　　永慶房產集團旗下有四個加盟品牌－永慶不動產、永義房屋、有巢 氏房
屋、台慶不動產，莊志成進入永慶加盟事業處後的第一步，是擔 任竹苗區主管
負責展店業務。他謹記永慶房產集團創辦人孫慶餘董事 長發展加盟品牌的初衷
「推動產業改革升級」，因此他面談加盟主的 第一關，不是看業績，而是看
「理念」。

　　業界都知道永慶加盟門檻高、面試難，莊志成表示：「我們不只是 在招
商，更是在挑選志同道合的夥伴。既然承諾要幫店東圓夢賺錢， 就必須對這塊
招牌負責。」永慶重視「誠實」、「共好」文化，品牌 聲譽是所有直營與加盟
夥伴共同累積的成果，如果無法認同理念與規 範，寧可婉拒，這是對現有店東
最基本的尊重。

　　2015年莊志成接下執行副總一職，扛下全台展店重任，當時永慶全 台加盟
店數約770家，如今永慶加盟四品牌全台店數已是當年的2倍、 衝上1,650家店，
穩坐台灣房仲集團龍頭。

　　永慶加盟事業的核心不只是展店規模，還有如何讓品牌價值真正落 實到每
一家加盟店。「加盟總部的角色，不只是協助店東開店，更重 要的是陪伴加盟
主長期穩定經營。」他將集團「顧客滿意」的首要理 念，延伸到加盟管理之
中，「加盟店東就是加盟總部最重要的客戶。 」

　　永慶加盟總部每年投入在加盟店的資源都是「數億元」計算，包括 科技系
統、品牌行銷、課程訓練等，總部做的一切，都是為了協助店 東長和人員穩定
經營與獲利。莊志成表示，想加盟永慶，原本的成績 好不好不重要，永慶加盟
總部提供各種經營管理know-how與資源，只 要跟著總部的策略方向，成功不會
太難。

　　在房市波動之際，加盟總部的價值在於提供「確定性」。2024年政 府實施
第七波信用管制，總部在24小時內便推出政策解析課程，穩定 前線軍心，光是
過去這一年多，總部在線上、線下所開設大大小小的 訓練課程、講座就超過
500堂。

　　面對數位浪潮，今年永慶加盟體系全面導入AI創新功能，將科技轉 化為實
戰利器。莊志成表示，全台不動產經紀業備查家數連續八個月 下滑，永慶加盟
四品牌卻在兩年內新展逾375家店，不乏從其他品牌 轉招而來的績優店，關鍵
在於總部提供的豐沛資源與視野，讓店東能 突破既有瓶頸。

　　在這行業30多年，一路上莊志成受到許多人的扶持，他也把這份支 持的力
量傳遞給部屬，只要同仁有需要，他都會親自陪同拜訪加盟主 、提供協助，全
台走透透，永慶加盟四品牌8成的店東他都面談過。 「我們不只給資源，更給
願景，讓這群志同道合的老闆們，有能力實 現更大的夢想。」

　　達人座右銘

　　凡走過 必留下痕跡

　處亞灣核心區段的高雄205兵工廠，目前尚在汙染整治階段，就 已經有八大
建案排隊進場，除了暫時封盤的「AI慕光城」，京城集團 的「亞灣205」率先
在5月預售，每坪開價均價48萬元，隆大、海悅、 華友聯、慶旺、友友事業和
多城建設陸續接棒，成為夢時代購物中心 與205兵工廠生活圈的房市新聚落。

　　「亞灣205」是環繞205兵工廠的八大建案之一，規劃450戶、產品 坪數介
於25坪到42坪，是政策打房以來，率先進場銷售的建案；早期 進場、目前封盤
的「AI慕光城」，首期規劃20坪到42坪的產品、共1 ,108戶。

　　京城集團發言人周敬恆表示，「亞灣205」由集團關聯企業京成建 設推
出，預定2031年完工。擁有夢時代購物中心、光華夜市、瑞隆商 圈，近捷運紅
線R6凱旋站、輕軌C3前鎮之星站及三多商圈，區內全新 建案相對稀少，卻擁有
許多潛在客戶需求。

　　華友聯執行副總經理吳家德說，一塊2,362坪基地雖有初步規劃興 建378戶
25坪到53坪的產品，但因土石方問題、房市低迷不明朗，因 此預估明年下半年
才會推出預售。慶旺建設也遭遇相同問題，慶旺特 助黃韋閔說，區內建案將延
至明年動工，產品以327戶的49坪到63坪 3到四房產品為主，尚無銷售計劃。

　　預計推出兩個建案的隆大營建和海悅國際，隆大營建副董事長陳又 齊表
示，隆大單獨推出的大樓建案規劃329戶，隆大和海悅合推建案 則有412戶，前
者以30到44坪為主，後者介於20到43坪，二者進場時 間未定。

　　透過取得危老都更的友友事業，基地近1,500坪，初步規劃398戶2 5到40坪
的二房和三房產品，友友事業說，這是繼百達悅品、百達君 品之後，友友事業
在該區第三個建案。

　　首次進軍南高雄205生活圈的多城建設，協理李汪成指出，基地約 700坪已
申報開工，第四季動工，規劃25坪到37坪產品127戶，銷售時 間未定。

大樓公寓價差擴大，近一年北市公寓買盤占比衝上三成。永慶房產集團統計實價登錄資料指出，近一年電梯大樓與公寓每坪價差擴大至24.4萬元、較五年前增近三成。在價差拉大下，近一年北市公寓交易量占比衝高至29.7%，較五年前增加3.8個百分點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，近一年北市購買公寓占比提升主因北市房價持續墊高，且大樓公寓價差持續擴大，加上老公寓具備「高坪效、地段佳、土地持分大」三大優勢，不僅坪數實在、多坐落於成熟核心路段，生活機能與學區條件優異，更因老舊公寓土地持分大，在都更危老政策積極推動下極具資產增值潛力。

資料顯示，近一年台北市大樓公寓每坪價差持續擴大，從五年前每坪18.8萬元拉大到24.4萬元，在有感價差之下，不少買方購屋轉向公寓。

【永慶不動產竹北科大良欣加盟店店東 陳時玄／】

　　竹北核心區房價居高不下，部分開始往竹東、芎林、新埔、新豐與湖口等區域竹北外圍尋找房屋。這些區域房屋若為都市計畫外土地，銀行核貸條件與市區產品不同，貸款成數通常僅約7成至7成5，並非所有產品都能貸到8成。

　　隨著竹北高鐵特區持續朝科技商辦、商場與住宅聚落發展，在大型建設帶動下，區域房市仍具長線支撐力。

　　

　　竹北高鐵特區歷經十餘年發展，隨著科技產業聚落成形、重大建設持續推進，區域房市從早年的預售每坪3字頭，逐步站上7、8字頭行情，成為竹北房市最具代表性的核心地段之一。

　　永慶不動產竹北科大良欣加盟店店東陳時玄表示，竹北高鐵特區早期以高鐵站周邊為核心，範圍在自強南路以東、生醫園區以西，隨著竹北重劃區由西向東漸次發展，縣治一、二期發展成熟，縣治三期發展雖較晚、但卻快速，而高鐵特區隨著銀行、餐飲、商辦與大型企業陸續進駐，生活機能已相當完整。

　　他指出，高鐵特區2019年土地標售帶動區域房市快速發展，五、六年前預售推案案單價仍在3字頭，如今新案價格普遍已站上8字頭，近年高鐵人口持續增加，主力買盤竹科客隨科技業蓬勃發展所得能力大增，加上聯發科總部、宏匯商辦廣場等重大建設陸續動工，即使房價已超越桃園、不下新北市水準，但仍吸引買盤布局。陳時玄表示，目前竹北高鐵特區住宅產品以小坪數產品交易相對穩定，包括「合新詠遇」、「竹枓匯」等社區，總價卡在2,500萬元內剛需防線，買方最願意用「高單價換低總價」，單價最容易衝破天花板。

　　坪數在35～60坪產品為市場中流砥柱，主力買方為竹科核心工程師與中階主管，這類標準品總價精準控制在4,000萬元豪宅限貸令以下，去化速度最穩健。

　　總價拉高至4,000萬元以上的物件，單價會自動校正回4～5字頭，是高鐵區每坪單價最划算的「坪效之王」。

　　高總價豪宅市場則集中在水圳公園周邊與興隆路河岸第一排。如「國泰TWIN PARK」、「太子中央公園」、「若山」系列，以及河岸景觀宅「大觀自若」等，均為高鐵特區具代表性的高端社區，大坪數產品單價約每坪65萬至68萬元，「若山」則站上8字頭。

　　雖然目前央行針對高價住宅貸款限制嚴格，超過4,000萬元產品貸款成數僅剩3成，不過不少人因股市獲利後進場購屋，高總價市場客群以科技業高階主管、工程師為主。

　　陳時玄表示，近期股市大漲也影響買賣雙方心態，今年3月後，看屋買方增加，但不少人遲遲不願出手，原因在於買方與屋主資金多與股市連動，雙方對價格認知仍有落差，成交的交集降低。

【永慶不動產台中北屯南興國小加盟店協理 王俊諺／】

　　單元12與機捷特區雖僅一路之隔，卻因「純住宅、低密度開發」定位，形成截然不同的市場價值。

　　由於區內以中大坪數產品為主，總價帶較高，分析實價登錄時須扣除車位價格，避免被含車均價誤導。未來區域轉手市場將更重視建築品質、社區管理與品牌口碑，建議優先選擇一線建商產品，以掌握北屯高端住宅市場的保值與增值潛力。

　　台中北屯區單元12自辦重劃區近年快速崛起，憑高綠覆率、低密度開發、雙鐵共構交通優勢，以及純住宅規劃特色，逐漸成為台中高資產族群青睞的宜居聚落。區域主打「離塵不離城」的生活定位，雖無大型商場與高密度商業設施，卻能在車程3至5分鐘內串聯松竹雙鐵商圈、東山軍功生活圈及北屯機捷Costco商圈，兼具寧靜居住環境與完善生活機能。

　　永慶不動產台中北屯南興國小加盟店協理王俊諺表示，單元12商業發展強調高質感與精緻化，區內禁高噪音業態進駐，目前以沿街精品別墅及大樓店面為主。未來隨「春水堂特區旗艦店」進駐，預期帶動精品咖啡、私廚餐飲、高端早教等高客單價產業聚集，逐步形塑具品味與質感的特色街區。

　　區域發展核心則圍繞文教與綠地資源展開。占地逾萬坪的南興公園（米奇樹公園）與即將招生的雙語明星學校南興國中、南興國小，構築完整的教育與休閒生活圈。受惠於優質環境與學區效應，吸引不少企業主、科技新貴、醫師及自營商進駐，也讓區內商業型態朝向有機超市、高端烘焙等高品質消費市場發展。

　　住宅市場方面，單元12已形成品牌建商聚落效應。鉅虹建設深耕區域多年，掌握旱溪水岸第一排精華地段，以水景美學與大尺度宜居陽台設計建立高指名度；漢宇建設則延續豪墅品牌定位，最新推出的2 7層鋼骨地標案「漢宇雲森」，成為區域頂級住宅代表作。

　　此外，精銳建設將七期豪宅規格導入單元12，以超低建蔽率與千坪森林庭園吸引換屋及科技族群；國泰建設則憑藉逾2,000坪四面臨路基地、自建營造品質與完善泳池公設，穩居保值型產品首選，最受軍公教族群的青睞；華太建設則以紮實施工品質與高自住口碑，在區域內擁有穩定支持客群。

　　值得關注的是，豪宅品牌雙橡園開發首度插旗單元12推出「雙橡園 2045」，導入全天候餐飲服務與專屬物業管理，預售期間平均成交單價達每坪69萬元、最高突破75.73萬元，不僅銷售率逾9成，也同步刷新單元12房價新高紀錄，顯示高端住宅市場對區域發展潛力的高度認可。目前區內主力產品以三至四房大樓住宅為主，品牌建商三房含車位總價約2,200萬至2,800萬元，四房含車位約3,000萬至3,500萬元；電梯豪墅則依地坪與建坪規模不同，總價落在3,800萬至6,500萬元之間。

　　王俊諺指出，受整體房市修正影響，近一年單元12房價約下修5％至8％，由於部分第一手屋主持有成本較低，近期願意讓利出售的案例漸增，對有意進場的自住買方，現階段正是爭取議價空間的好時機。

　薪水跟不上房價漲速，根據財政部綜合所得稅初步核定專冊，統計近六年各縣市平均每戶報稅綜合所得額，與同期住宅平均實價登錄單價變化，全台七都在報稅所得額上，僅台北、新竹呈正成長，其餘五都皆衰退，對比房價漲幅除台北之外，六大都會區房價全數都有3成以上漲幅；購屋進場門檻持續墊高，壓抑民眾購屋意願，市場餘屋大增風險壓力愈來愈大。

　　統計顯示，受惠近年竹科及周邊科技產業鏈持續創造高薪的就業機會，帶動整體家庭收入提升，新竹市、縣2023年平均每戶報稅所得為 152萬、135萬元，均超過六都直轄市，近六年增幅達到16.7％、13. 6％，也遠高於其他直轄市。相較下，六都近六年來除台北市所得微增2.6％外，其餘五都出現5％～10％的衰退。

　　對比同期房價漲幅，新竹市縣房價漲幅分別達59％、71％，在全台主要都會區中名列前茅，雙北漲幅約3成、桃園4成，中南部三都漲幅約47％～63％，新竹地區所得提升幅度狠甩六都，也成為全台房價漲勢最猛烈區域。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市受惠科技產業聚集效應，吸引高新科技新貴族群的移入，推升當地整體收入，民眾繳納的綜合所得稅同步提高。當地居民不只賺得多，稅也繳得多，反映區域整體經濟實力持續增強。當高收入人口持續遷入，對於當地房市的購屋需求也會增加，形成房價上漲的重要底氣。

　　不過近年除台北、新竹外，其餘五都出現收入衰退，房價卻持續上漲的現象。陳金萍表示，近年中南部積極引進高科技產業，不過不少傳產、服務業仍受到全球大環境景氣影響，非科技業普通家庭所得總額不增反減，通膨壓力帶動物價上揚，民眾實質薪資倒退。

　　近年中南部房市交易動能多來自外來科技族群與置產資金，而非在地買盤，當地居民薪資成長追不上房價漲幅，購屋負擔持續加重，在高房價壓力下，恐將壓抑其購屋意願，增加市場餘屋風險。

　　台股強勢，資金外溢開始帶動房市，加上中央銀行微鬆綁換屋族信用管制，大型房仲業者5月旗下門市交易量同步回暖，交易量較上月回升約一成，亦較去年同期回升一至二成。

　　房仲業者普遍認為，台股頻創新高，部分投資人開始居高思危，將獲利了結資金轉向波動較低、保值性較佳的不動產，這也同步帶動了中高總價產品詢問度的升溫，預期待股市波段平穩後，購屋需求又更加明顯。

　　根據各房仲業者公布5月房市交易資料顯示，永慶房產集團月增12 ％、年增23％，住商機構月增9.5％、年增10.4％，中信房屋月增8. 5％、年增3.2％，台灣房屋月增12％、年增15.4％。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，5月隨中東談判進展讓戰爭陰霾漸除，國內經濟表現佳，台股大漲讓財富效果發酵，部分資金趁高位獲利了結，加上對未來的通膨預期仍存，房市買氣回溫。利率短期內沒有下調空間、信用管制仍持續，資金面仍是制約房市的關鍵因素，即使有股市的財富效果挹注，市場仍以自用需求為主力，整體房市價量趨於穩定。

　　中信房屋總經理張世宗指出，進入傳統房市旺季，近期來店人潮確實有所回升。不過，目前買賣雙方對價格認知仍存在落差，多數屋主對房價仍抱持相對樂觀的期待，而買方則在預期房價修正的氛圍下，出價態度趨於保守，也使得議價時間與決策週期明顯拉長。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，雖然房地產漲幅不如股市，但許多投資人認為房地產有保本作用，更願意轉進房市，特別是優質房產，蛋黃區買氣反而更強。中長線來說，由於大選在即，加上股市過熱確實需要出口，預期應不至於出現政策緊縮，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，2026年應是穩中求進的一年。

　　央行端出第七波信用管制迄今逾一年半，打炒房劍指高總價市場，據實價登錄統計，今年第一季七都高總價住宅交易量僅179件，較去年平均每季近360件腰斬，更較房市最熱絡（2024年第二季）的751件大減76.2％，衰退幅度更甚於整體市場，住宅市場買盤更向低總價產品傾斜。

　　近年政府打房重心除多屋族和短期交易外，高總價產品也是增稅、限貸的主要對象；央行在2024年9月第七波信用管制時，更進一步將台北市總價7,000萬元、新北市總價6,000萬元、其他縣市總價4,000 萬元以上產品，貸款成數由4成降至3成、且無寬限期，更大幅燒熄高總價市場買氣。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，房市景氣最高點的2024年第二季單季七都高總價住宅交易量達751件，隨著市場買氣急凍，去年每季約在300餘件，今年第一季更降至179件；以個別縣市來看，台中、高雄均較近年高點衰退逾8成，各都會區普遍減幅7成以上，僅台南過去因高總價交易較少，僅衰退43.8％。

　　值得注意的是，過去在限貸門檻以上的交易件數長期以台中市最多，隨著中南部高總價市場熄火，近期台北市交易量也超過台中市，顯示台北市高總價市場因買盤財力佳、需求相對穩定，所受到衝擊也較小。

　　房地產業者指出，近年平均地權條例修法通過後，私法人購置住宅採許可制，重挫高總價市場買氣，高總價產品央行信用管制下將貸款成數進一步限縮，低槓桿、或零槓桿的資金運用，使得高價產品買盤僅餘自有資金實力雄厚的高資產族，需求也轉向自用、為家族子女置產為主。

　　此外，近年豪宅新案供給減少，股市熱絡吸納市場資金，股市更成高資產族群資金競逐的重心，也使高總價住宅交易幾乎陷入停擺。

　　據內政部統計，第一季住宅建照核發及開工戶數分別為2.46萬戶、 2.09萬戶，分別年減30％、37.2％，相全台建物買賣移轉棟數年減4 .3％，上游投資開發端收縮幅度比消費終端減少幅度更明顯，顯示建商心態相當保守，調整推案節奏以降低庫存壓力。

　　以第一季建照核發戶數來看，雙北市減幅均逾4成最明顯，七大都會區中僅桃園市、新竹縣市與台南市則呈現持平甚至逆勢成長；以住宅開工戶數來看，七大都會同步衰退，新北、新竹縣市、台中、高雄都較去年同期衰退5成以上。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，建照量通常被視為建商對未來房市市場的信心指標，第一季全台住宅建照核發戶數與新屋開工戶數均較去年同期減少，顯示建商對未來評估轉趨保守。

　　值得注意的是，除了建照量明顯縮減之外，住宅開工量也同步下滑，減幅甚至高於建照量，顯示部分建商即使已取得建照，仍選擇延後動工，反映市場觀望氛圍仍濃厚。隨著房市政策持續、銀行房貸條件仍嚴，民眾對房價上漲預期已扭轉，預售屋市場買氣明顯降溫，讓建商對於後續銷售、去化速度也轉趨保守，因此選擇放慢開工進度。

　　陳金萍指出，新竹地區建照量較去年同期增加，顯示建商並未看空新竹縣市未來發展，但開工量縮則顯示，信用管制、交易降溫與市場不確定性高，建商放慢開工腳步，優先控制風險與資金調度。此外，高雄、新北與台中開工戶數腰斬，顯示過去推案量較大的重劃區，在買氣轉弱後，建商也開始重新調整施工進度。

　　在第七波選擇性信用管制持續的狀況下，市場買盤已逐漸回歸理性，推估未來三年將有8～10萬戶的建商待售新屋，恐將累積大量賣壓與擴大價格競爭，整體預售屋買氣未能回溫，預期今年住宅建照與開工量將持續低檔震盪。

房市進入盤整期，建商推案也轉趨保守。據永慶房產集團統計，第1季全台住宅建照量2萬4,658戶，年減30％，住宅開工戶數同樣下滑，為2萬920戶，年減37.2%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，建照量通常被視為建商對未來房市的信心指標，如今全台建照量明顯縮減，顯示建商對後市態度已由過去積極擴張轉為審慎布局，調整推案節奏以降低庫存壓力。

進一步觀察七都建照量表現，以雙北市年減幅均逾四成最為明顯，台北市住宅建照核發戶數年減48.9%；新北市更從6,435戶大減至2,441戶，年減幅高達62.1%。

反觀桃園市、新竹縣市與台南市則呈現持平甚至逆勢成長。其中，新竹縣市住宅建照量年增14.4%，成為成長幅度最高的縣市，反映科技產業帶動剛性需求成為房市支撐力道，建商對長期市場仍具信心。

桃園市則較去年同期微增0.5%，台南市也年增1.3%，與去年同期的建照量相當，顯示在相對親民房價、產業與人口持續移入帶動下，建商對長期市場仍具信心。

六都地政局昨（4）日公布4月買賣移轉棟數僅15,685棟，月減14.2%、年減7.1%，寫近八年同期新低；累計今年前四月六都移轉量為62,688棟、年減3.4%，為近九年同期最低點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，4月起市場逐步消化戰事衝擊，民眾購屋信心影響鈍化，恐慌反應未再擴大，事實上觀望的自住買盤有回流情況，但因4月部分都會區少了新屋交屋潮的挹注，以致單月交易量月減一成以上。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，今年台股3、4月間從最低不到33,000點飆破4萬點，讓短線市場資金持續聚焦股市，不過按照過去經驗，當股市面臨高位盤整時，部分獲利了結資金將往房市，市場多元配置的可能性也可望增加，認為房市後續買氣仍有望倒吃甘蔗。

據六都地政局最新資料，4月六都買賣移轉棟數僅15,685棟，呈現月減14.2%、年減7.1%，寫下近八年同期新低；以各縣市來看，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，4月交易量除了台中市月減1.7%，減幅相對和緩，其餘五都成交量均較3月減少一成以上，又以新北市月減20.7%最多。以年成長率來看，高雄市年增3%，成為六都中唯一逆勢成長區。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，新北市與台南市雙雙寫下2017、2018年以來同期新低量，顯見過去依賴跨區買盤支撐的重劃區買盤，在打炒房後冷卻速度超乎預期；反觀高雄市受惠於大型建設題材發酵，與科技園區、重劃區等實質利多，買氣逐漸回穩，成為撐起六都買氣的關鍵。

根據內政部最新資料顯示，3月全國建物買賣移轉棟數為23,541棟，為月增74.3%、年減1.4%；累計今年首季全國交易量為60,403棟、年減4.3%，呈現量微縮市況，寫下1999年統計以來同期第三低量。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，3月建物買賣移轉棟數反映的是2月至3月初的市況，因2月有農曆春節休假，以致3月全國交易量較2月大增逾七成，若以工作天數大致相同的去年同期來看，今年3月成交量略減少1.4%，顯示在政策調控下，去年與今年3月房市交易量差異不大。

資料顯示，今年3月全國買賣移轉棟數為23,541棟、年減1.4%；累計今年首季全國交易量為60,403棟、年減4.3%，呈現「量微縮」市況，寫下1999年統計以來同期第三低量，僅次於2016年首季43,182棟、2017年首季59,715棟。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，不論今年3月單月或首季全國移轉量均與去年同期相差無幾，反映市場已逐步習慣第七波信用管制政策；雖然首季有中東戰事、高油價、通膨預期，以及台股震盪劇烈干擾，但也有央行微放寬第二戶房貸成數從五成上調至六成，加上農曆春節後遞延買盤有回籠跡象，顯示當前房市雖處於多空交雜，但整體房市氛圍已略為友善。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，在房市趨冷環境之下，過去憑藉高科技題材稱高的區域，面臨區域市場盤跌情況，反觀市中心蛋黃區卻在自住客回歸下，尤其機能齊全的雙北市買氣最為抗跌，顯示在市場不確定干擾之際，剛需買盤積極回籠市中心。

展望第2季房市，陳金萍認為，第1季不動產市場呈現小幅量縮格局，而中東戰事延續時間的不確定性，將對全球經濟帶來不同層面的影響。在國際政經局勢仍未明朗之際，近期台股劇烈波動後又創新高，這些因素皆可能透過資金與信心面，間接牽動國內房市後續表現，因此後續市場仍需持續關注。

房市交易持續量縮，根據內政部最新統計，今年第一季建物買賣移轉棟數6.04萬棟、年減4.3％，創1999年有分月統計以來的同期第三低量，僅高於2016年的近4.32萬棟、2017年的5.97萬棟。房仲業者認為，信用管制持續，市場信心難以提振，短期難突破低量僵局。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，農曆年後民眾回歸正常生活與工作節奏，房市回歸供需基本面，在房貸緊縮與第七波信用管制持續一年多的狀況下，年後遞延買盤房市交易雖回溫，但市場買氣還不到熱絡程度，今年房市持續調控，整體市場交易狀況較去年同期差距不大。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年開始因為去年移轉基期經過修正，不至於再出現雙位數年減的表現，中央銀行第一季理監事會議後買盤回流，移轉棟數後續則有機會出現年增率轉正。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年股市不斷創高，吸引大量資金買股，也影響許多購屋者資金配置，一般民眾預期下半年房市政策會更友善，影響目前整體買氣。

　　不過不少股民的終極目標仍是買房，股市高點盤整，部分獲利了結資金可望轉入房市，買氣有機會逐步增溫。

　　陳金萍表示，展望第二季房市，中東戰事延續時間的不確定性，國際政經局勢仍未明朗，台股近期波動，影響國內經濟資金與信心面，也間接牽動國內房市後續表現，從近期市場觀察，房價已連續數季進入修正階段，但在中東衝突可能推升通膨壓力的背景下，房價出現大幅下跌的機率相對有限。

【永慶房屋南京西路直營店店長 黃志偉／】

　　目前台北雙子星仍在興建階段，周邊道路與人行動線仍處於「交通黑暗期」，尖峰時段車流、人流壓力較大，對自駕族或仰賴接送的住戶而言，需特別留意施工期間的不便。

　　不過，北車後站最大的優勢在於大眾運輸條件極強，捷運、高鐵、台鐵、機捷及國道客運高度整合，即使地面交通受施工影響，整體通勤效率仍明顯優於台北多數商圈。

　　台北車站後站商圈擁有全台最便利的交通優勢，長年穩居台北核心商務住宅熱區，該商圈以中山北路、忠孝西路、重慶北路及長安西路為主要範圍，交通機能幾乎無可取代，涵蓋捷運、高鐵、台鐵、桃園機場捷運及國道客運，不僅是北台灣最重要的交通門戶，也成為南來北返與國際差旅族群置產首選。

　　永慶房屋南京西路直營店店長黃志偉表示，北車後站商圈最吸引買方的核心因素，就是「時間效率」。對經常往返中南部的企業主、高階主管而言，從住家步行即可抵達台北車站搭乘高鐵；若有海外出差需求，也能透過機場捷運快速直達桃園國際機場，特別受到商務人士青睞。京站時尚廣場、台北地下街及站前商圈串聯龐大消費人流，食衣住行育樂高度集中，形成典型「TOD軌道經濟」生活圈。

　　由於後站商圈屬台北早期發展成熟區，住宅市場仍仍以屋齡30至4 0年以上的公寓、華廈產品為交易主力。其中，華廈單價約每坪80萬至100萬元，總價帶約2,000萬至2,500萬元；公寓單價約每坪65萬至 75萬元，總價約1,500萬至2,200萬元，成為不少希望卡位北市核心門牌買方的入門選項。

　　近年新完工的電梯大樓則以50至100坪的大坪數產品居多，單價約每坪130萬至160萬元。以長安西路、承德路口「京王」為例，總價普遍站上7,000萬元，買盤多為高階商務人士，看中的正是北車交通樞紐帶來的高度機動性。

　　黃志偉分析，北車後站客層結構與中山區高端住宅市場相似，但相較中山區部分商圈，後站更具「鬧中取靜」特性，加上步行即可銜接台北車站交通系統，對講究效率與隱私的高資產族群更具吸引力。區內小坪數產品相對稀缺，目前僅有如「太原町」等中古華廈可供選擇。該商圈最大利多為持續推進中的「台北雙子星」開發案。雙子星C 1、D1兩棟大樓預計於2027年底完工為目標，總投資金額已上看700億元，完工後將導入頂級商辦、國際飯店、商場與觀景設施，進一步強化北車作為西區門戶與國際商務核心的定位。

　　雙子星不僅將重塑西區天際線，更將進一步放大北車六鐵共構的交通價值，吸引更多企業總部、跨國商務客與置產型買盤提前卡位；包括重慶北路周邊，也已有不少透天產品啟動改建與都更整合，後續區域房價與租賃行情具續航力。

少子化、晚婚與不婚持續增加下，根據內政部統計，全台設有戶籍住宅之平均人口數，已由2021年第4季的3.2人，下降至2025年第4季的2.89人，「一家三口」已成過去式。

房仲表示，家庭結構改變，直接影響住宅市場。觀察近年各都會區小宅交易占比變化，小坪數住宅交易占比一路攀升，其中台北占比已達33%，新北近三成，其他四都也都在二成以上，顯示房市小宅時代已來臨。

根據永慶房屋統計，近五年來，七大都會區設有戶籍住宅之平均人口數皆呈下降趨勢，且均已跌破三人大關。其中以台中市減少0.4人最多，台南市減少0.32人次之。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，家庭結構正由多人口型態轉為小家庭，甚至單人居住。除了家戶人口數的減少，在房價持續高漲的背景下，總價較容易負擔的小宅產品，也逐漸受到市場青睞。

根據統計，近五年七都小宅交易占比均明顯上升，其中高雄市增幅達7.5%最多，新北市上升6.7%居次。

陳金萍說明，高雄近年隨科學園區進駐及交通建設推進，加上土地與營建成本上升，使大坪數住宅價格走高，購屋族開始轉向低總價的小宅；建商順應市場需求，在市中心及捷運沿線推出小坪數產品，進一步推升交易占比。

新北則因板橋、三重、淡水、新莊等重劃區規劃大量小宅，加上價格相對台北親民，吸引部分北市剛性需求。

特別是在都會區，具備交通便利與生活機能的小坪數住宅，更成為首購族與單身族群的優先選擇。

進一步觀察總價變化，七都小宅近五年平均總價全面上揚，其中，新竹縣市從329萬元攀升至522萬元，漲幅高達58%，陳金萍表示，即便新竹科技族群薪資較高，購屋壓力仍大，買方因此選擇總價較低的小宅。

陳金萍表示，隨著小家庭與單身族群比例上升，加上房價維持高檔、甚至持續上攀，市場對於總價較低、坪數較小的住宅產品需求逐步增加，也讓小宅在都會區中的重要性日益提升。

央行實施第七波選擇性信用管後，去年預售市場價格仍居高不下。永慶房產集團彙整2025年七都預售住宅交易總價中位數，七都中多數都會區預售住宅交易總價仍然持續向上攀升，其中又以台南市漲幅達11.7%，漲幅最大。

據統計，台南市2025年預售住宅總價中位數為1,385萬元，較2024年增加145萬元，漲幅達11.7%，也是總價中位數漲幅最大的都會區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台南市過去房價基期較低，近年在南科擴廠利多帶動下，預售住宅市場明顯拉抬，而2025年在房貸緊縮政策下，台南市預售市場走向個案表現，享有實質建設利多的建案房價仍在高位，因此儘管交易量萎縮71.8%，總價中位數仍有11.7%的漲幅。

七都中，台北市預售住宅總價中位數較前一年增加234萬元，年增幅達6.8%，相當於晚一年購屋要多花一筆平面車位的價格。陳金萍說明，台北市可建築土地稀缺、開發成本高，預售推案量體較小，使市場因稀缺性與核心區抗跌特性而具備價格支撐，儘管整體交易量下修，台北市降幅僅38.6%，在七都之中相對較小，顯示剛性需求仍穩定存在，亦是預售住宅總價中位數持續上升的原因。

七都中，只有桃園市與新竹縣市預售住宅總價中位數呈現下跌，其中新竹縣市2025年預售住宅總價中位數為1,780萬元，較2024年減少160萬元，總價中位數跌幅達8.2%，是七都預售住宅總價下修幅度最大的都會區。

陳金萍指出，近年新竹縣市預售屋市場在竹科受惠全球半導體需求熱潮中快速成長，預售住宅價格追上新北市。

房屋預售市場呈現個案表現，建商之間的競爭，也趨向強者恆強的格局，專家表示，從央行打炒房後，整體買氣明顯放緩，但只要建築個案有品牌、地段等加持，仍能逆勢突圍，繳出銷售佳績。

相對的，過去幾年漲幅較大且機能尚未完善的地區，即使建案開價仍未見下修，但在此景氣下，議價空間也會比過去大，買房族可多看多比較，或許能談個好價格。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，如今在新案市場能有個案表現，不脫在於地段、建商品牌、產品規格的三大特性。

今年市況將延續兩極化的房市狀態，強勢條件者恆強，至於新興、二線地區則會修正價格來吸引買氣，除了北台灣外，台中市海線城市，南二都新興投資熱區均傳建商自主調整價碼，對於有意的買方來說可謂守得雲開見降價。

整體而言，陳炳辰認為，今年房價走勢兩極，利多地帶與品牌建商案將續走高價，但新興地段與蛋白區則將回歸區域房價，過去超漲部分都會回歸應有水位，諸如桃園、新竹、中南台灣的這類地帶都有此勢，除非房市意外回溫，否則外圍區應有一波調整。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年預售住宅建案只要有地段或品牌因素加持，表現就會比較好。