全台待售屋衝歷史新高，房價下修壓力山大。中央銀行推出第七波 信用管制以
來，房市交易量急凍，雖然房地合一稅高稅率的五年閉鎖 期壓抑供給增加、屋主
及建商惜售心態仍濃，但房屋去化動能趨緩， 據樂居網統計，加計新建案、中古
屋整體市場待售量，今年5月底已 達到歷史新高的30萬戶，房價下修壓力可能進
一步升高。

　　中古屋在這波房市反轉中的房價已普遍修正5％～10％。過去幾年 景氣好、
預售屋大量推案，陸續進入完工交屋階段，待售新成屋累積 快速增加。建商還有
較長的興建期可以等待景氣回暖、銷售策略調整 因應，但完工的新成屋則是面臨
更大房價下修壓力。

　　根據統計，上波房屋待售存量高點在2023年5月，約27.4萬戶，隨 著新青安
房貸政策推出、股市起漲，房屋迅速去化，在房市景氣最高 峰2024年8月降至約
21萬戶，不過在央行推出第七波信用管制重創房 市，待售房屋存量以每個月約
4,000戶的速度快速增加。

　　新建案待售存量增加幅度比中古屋更驚人，2024年9月迄今房市反 轉一年多
期間，新建案待售存量增加約53％，其中新成屋增加約124 ％、預售屋增加約
42％、中古屋約增加32％。

　　樂居科技創辦人李奕農表示，預售屋較具投資置產屬性、加上房價 普遍未見
明顯修正，在這波房市反轉中銷售量大幅萎縮，以2024年為 例，包括預售屋及新
成屋的新建案總交易戶數已與中古屋相仿，然而 在今年第一季新建案總銷售戶數
僅約中古市場的一半，新案持續推出 、舊案去化趨緩，待售存量快速增加。

　　中央銀行第七波不動產信用管制即將屆滿一年半，19日召開第一季理監事會議的新政策動向，頗受市場關注。據馨傳不動產智庫調查顯示，房地產業90％認為管制措施不變，鬆綁機率零；儘管房市遞延買氣開始出籠，成交量微升，但整體房市還在ICU等急救，若未鬆綁，面臨資金斷鏈、利率緩升，以及美伊戰事造成國際油價急漲，營建成本恐大幅攀升，房地產業上半年將面臨極限壓力測試。

　　馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，雖然2025年房市在政策管制下，成交量跌到低點，且不動產業期望央行可以「鬆一下」，但因房價修正幅度有限，市場資金依舊豐沛，預期央行會擔憂一旦鬆綁功虧一匱，因此機率渺茫。

　　重要觀察指標之一是不動產放款集中度。目前全體銀行不動產放款集中度達36.9％、高於央行警戒值36％以上；至於房價，全台新建案價格仍處於相對高點，房價鬆動幅度並非有感。一般預期，央行還是傾向嚴格把關。

　　據樂居網統計，全台預售新建案房價面對第七波管制，每坪均價5 3.04萬元，至2026年1月微漲至58.99萬元，近一年半上漲11.23％。至於二手屋加新建案的平均房價，每坪從48.71萬元升至51.61萬元，微漲2.89％，房價未見有感下跌。

　　高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，若管制未鬆綁，上半年房地產業者在資金鏈被斷、利率緩升，加上美伊戰事造成國際油價急漲的黑天鵝，營建成本將進一步攀升，上半年房市恐面臨極限壓力測試，第一季是觀察時機點，部分賣壓大的區域，房價鬆動壓力將更有感。

　　亞昕國際集團總裁姚連地說，政策是影響房市最大的變數，加上土方之亂未完全解決，土方成本幾乎跟預拌混凝土差不多，反應在房價的空間，1坪恐將上漲6,000元到1萬元，如不能轉嫁在售價上、就是建商自行吸收，建築業淪為微利產業。目前有些中小建商減量經營或乾脆退場。今年成交量雖會比去年好點，但建商還是要築高牆、廣積糧，因應景氣低潮的考驗。

　中央銀行推動第七波信用管制以來，不僅房市交易量急凍，原本急漲的房價，也開始自高點轉折下修，過去房產轉手獲利空間也跟著縮水。根據樂居科技統計，第三季平均每件房產轉售獲利金額10.8萬元，在2024年第三季達到13.3萬元高點後，已經連續四季下滑；轉售獲利比率也從去年的98.1％下降至今年的97.6％，「房產投資、增值保證」的金律遭受到更大的挑戰。

　據樂居科技統計顯示，上波景氣多頭的2013～2015年間，平均每件房產轉售獲利約4萬元，隨著房地合一稅實施，2018年跌至谷底，平均每件僅1.2萬元，此後房市因資金浪潮拉起一波多頭，短線交投熱絡，房價全面起漲，平均每件房產轉售獲利也跟著飆升，去年第三季更高達13.3萬元；不過隨著景氣反轉、房價不再上漲，轉售獲利金額也跟著下滑。

　從轉售獲利的比率來看，在2016年房市谷底時，僅約79.4％的轉售案件獲利，不過隨著房價快速上揚，在2021年時超過9成，去年更高達98.1％，今年轉售虧損的案件數量雖未大幅增加，但轉售獲利件數則是明顯減少，整體獲利比率降至約97.6％。

　房地產業者指出，過去五年來，全台各都會房價普遍上漲4至7成，有些地區漲幅甚至翻倍，經過一年量縮修正，房價已脫離急漲期，買盤也不再有追價動能，但支撐力道仍強，處於高檔盤整階段，目前約回檔下修至2024年上半年的水準，相較於早期上漲幅度仍大，屋主只要持有期間夠長，就算以市價或略低於市價出售，仍多有相當程度獲利空間。

　多數虧損案件普遍因近二年內房價高峰期進場，遇財務資金需求而認賠出場，由於房地合一稅制對於短期持有課高稅率，因此若非急售，屋主普遍抱持延長持有期的心態，也使短期交易的案件數量遠較過去減少。